Wenn du die Rendite einer vermieteten Immobilie berechnen möchtest, musst du mehr als nur Kaufpreis und Miete betrachten. Entscheidend sind auch die Anschaffungskosten, Kaufnebenkosten und laufenden Ausgaben.
Die Immobilienrendite zeigt, wie wirtschaftlich dein Mietobjekt arbeitet. Bei der ersten Einschätzung hilft die Bruttomietrendite. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis.
Für eine realistische Renditeberechnung der Immobilie zählen jedoch weitere Faktoren. Dazu gehören etwa Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Leerstände.
Wenn du die Mietrendite berechnen willst, solltest du außerdem zwischen Nettomietrendite, Cashflow und Gesamtrendite unterscheiden. Erst das Zusammenspiel dieser Werte zeigt, ob die Vermietung langfristig zu deinen Zielen passt.
Rendite einer vermieteten Immobilie berechnen: Die wichtigsten Kennzahlen
Für eine erste Einschätzung brauchst du nur wenige Werte. Dazu zählen der Kaufpreis, die Miete und das eingesetzte Kapital. Eine professionelle Immobilienbewertung kann helfen, einen marktgerechten Kaufpreis als Basis zu prüfen.
Bruttomietrendite aus Jahreskaltmiete und Kaufpreis ermitteln
Die Bruttomietrendite zeigt, wie hoch der jährliche Mietertrag im Verhältnis zum Kaufpreis ist. Die passende Immobilienrendite Formel lautet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100.
Bei 1.000 Euro Kaltmiete pro Monat beträgt die Jahreskaltmiete 12.000 Euro. Kostet die Wohnung 300.000 Euro, ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4 Prozent.
Diese Kennzahl eignet sich als schneller Vergleich zwischen mehreren Objekten. Sie berücksichtigt noch keine laufenden Ausgaben und keine weiteren Kaufkosten.
Kaufnebenkosten in die Renditeberechnung einbeziehen
Das Kaufpreisniveau allein reicht für eine verlässliche Rechnung nicht aus. Zur Investition gehören die Kaufnebenkosten Immobilie. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und eine mögliche Maklerprovision.
- Grunderwerbsteuer des jeweiligen Bundeslandes
- Gebühren für Notar und Grundbuch
- Maklerprovision, sofern sie anfällt
Für eine realistische Betrachtung addierst du diese Beträge zum Kaufpreis. Die Summe bildet das Gesamtkapital. Auf dieser Basis lässt sich die tatsächliche Verzinsung besser einschätzen.
Nettomietrendite für eine realistische Einschätzung berechnen
Bei der Nettomietrendite ziehst du die laufenden Kosten von den Mieteinnahmen ab. Dazu gehören Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und nicht umlagefähige Betriebskosten.
Die Formel lautet: Jahresnettomiete geteilt durch Gesamtkapital mal 100. Die Jahresnettomiete entspricht der Jahreskaltmiete abzüglich der laufenden, nicht umlagefähigen Ausgaben.
- Ermittle die Jahreskaltmiete.
- Ziehe laufende Kosten und Rücklagen ab.
- Addiere Kaufpreis und Kaufnebenkosten Immobilie.
- Teile die Jahresnettomiete durch das Gesamtkapital und multipliziere das Ergebnis mit 100.
Die Nettomietrendite liefert ein genaueres Bild als die Bruttomietrendite. Sie zeigt, welcher Ertrag nach den wichtigsten Kosten tatsächlich aus der vermieteten Immobilie verbleibt.
Welche Einnahmen und Kosten beeinflussen die Immobilienrendite?
Für die Rendite zählt zuerst, welche Mieteinnahmen eine Immobilie dauerhaft erzielen kann. Dazu gehören die monatliche Nettokaltmiete, Stellplatzmieten und weitere vertraglich vereinbarte Erträge. Eine vorsichtige Planung nutzt nicht die höchstmögliche, sondern eine realistisch erzielbare Miete.
Umlagefähige Betriebskosten gelten nicht als echter Gewinn. Du reichst diese Beträge in der Regel an die Mietpartei weiter. Auf der Kostenseite stehen vor allem Rücklagen, Reparaturen, Versicherungen und die Grundsteuer.
- Instandhaltungskosten für Reparaturen und geplante Renovierungen
- Verwaltungskosten für Hausverwaltung, Abrechnungen und Kommunikation
- nicht umlagefähige Betriebskosten, etwa bestimmte Hausmeister- oder Wartungskosten
- Zinsen, Versicherungen und öffentliche Abgaben
Die laufenden Kosten der Vermietung sollten regelmäßig geprüft werden. Angebote von Dienstleistern, Wartungsverträge und Versicherungen bieten oft Einsparpotenzial. Eine professionelle Immobilienverwaltung kann Abläufe bündeln und Fristen zuverlässig überwachen.
Ein realistischer Abschlag für Leerstand, Mietausfälle und verspätete Zahlungen gehört in jede Kalkulation. Schon wenige freie Monate können die Jahresrendite spürbar senken. Bei einer Eigentumswohnung prüfst du den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung genau.
Besonders wichtig sind die Höhe des Hausgelds und der Anteil, den du nicht auf die Mietpartei umlegen darfst. Diese nicht umlagefähigen Betriebskosten mindern den Überschuss direkt. Rücklagen für das Gemeinschaftseigentum sollten in der Planung ebenfalls berücksichtigt werden.
Rendite einer vermieteten Immobilie bewerten und typische Fehler vermeiden
Die Finanzierung prägt den Cashflow einer Immobilie. Von den Mieteinnahmen ziehst du laufende Kosten, Rücklagen, Darlehenszinsen und die Tilgung ab. Auch eine hohe Bruttomietrendite führt daher nicht automatisch zu einem monatlichen Überschuss. Für eine faire Bewertung solltest du zudem die Immobilie realistisch bewerten lassen.
Auch steuerliche Faktoren beeinflussen das Ergebnis. Dazu zählen abziehbare Werbungskosten und die Abschreibung Vermietung auf den Gebäudeanteil. Deine Eigenkapitalrendite kann dadurch anders ausfallen als die reine Mietrendite. Für eine genaue Einschätzung ist eine steuerliche Beratung sinnvoll.
Die Gesamtrendite umfasst neben den laufenden Mieterträgen auch mögliche Veränderungen des Immobilienwerts. Eine Wertsteigerung der Immobilie kann das Ergebnis verbessern, ist jedoch nicht sicher. Vergangene Preisentwicklungen sind kein verlässlicher Beleg für künftige Gewinne.
Typische Fehler sind fehlende Kaufnebenkosten, zu niedrige Instandhaltungsrücklagen und zu optimistische Mietannahmen. Auch Leerstand und Mietausfälle solltest du einplanen. Vergleiche mehrere Szenarien mit unterschiedlichen Mieten, Kosten und Finanzierungsbedingungen, bevor du dich entscheidest.
