Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen prozentualen Anteil seines Hauses oder seiner Wohnung an einen Investor oder Käufer und behält häufig das Wohnrecht oder den Nießbrauch. So wird gebundenes Immobilienvermögen in sofort verfügbare Liquidität umgewandelt, ohne dass ein Auszug nötig wird.
Diese Lösung eignet sich besonders für ältere Menschen und Rentner, die Geld für Pflege, laufende Kosten oder Investitionen brauchen, aber im vertrauten Zuhause bleiben wollen. Der Teilverkauf schafft finanzielle Spielräume, während das gewohntes Wohnrecht erhalten bleibt.
Es gibt verschiedene Varianten: Teilverkauf mit Nießbrauchrecht, mit einfachem Wohnrecht, sofortige Einmalzahlung oder gestaffelte Auszahlungen. Im Vergleich zum kompletten Verkauf bleiben Eigentümer oft länger unabhängig und wohnen weiterhin in der Immobilie.
Rechtliche und steuerliche Aspekte sind wichtig: Eintragungen im Grundbuch, die Bewertung des veräußerten Anteils, mögliche Grunderwerbsteuer sowie Fragen zu Erbschaft und Schenkung sollten geprüft werden. Unabhängige Beratung hilft, individuelle Bedingungen zu klären.
Wer Angebote vergleichen möchte, findet Anbieter wie Immverde Immobilienverrentung; eine Beratung auf immverde.de kann helfen, passende Lösungen zu finden. Die folgende Übersicht erklärt, wie der Teilverkauf genau funktioniert und welche ersten Schritte sinnvoll sind.
Wie ermöglicht ein Teilverkauf Kapitalfreisetzung im Eigenheim?
Ein Teilverkauf wandelt einen Teil des Immobilienvermögens in liquide Mittel um, ohne dass der Eigentümer ausziehen muss. Dazu verkauft er einen festgelegten Anteil am Haus oder der Wohnung an einen Investor oder spezialisierten Anbieter. Der Ablauf folgt klaren Schritten und erfordert notarielle Beurkundung sowie Grundbucheintragungen.
Im Zentrum steht eine Verkehrswertermittlung. Gutachter von Sparkassen oder unabhängigen Sachverständigen bestimmen den Marktwert. Davon wird der Wert des verbliebenen Nutzungsrechts abgezogen, wenn Nießbrauch oder Wohnrecht bestehen. Der Verkaufspreis richtet sich nach dem so berechneten Anteil.
Grundprinzip des Teilverkaufs
Der Eigentümer veräußert eine Miteigentumsquote, beispielsweise 30 oder 50 Prozent. Er behält Restanteile und Vertragsrechte, beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht. Notarielle Verträge regeln Auszahlungsmodalitäten, Wiederkaufoptionen und Verfügungsbeschränkungen.
Verträge legen fest, ob der Käufer einen Einmalbetrag zahlt oder gestaffelte Zahlungen leistet. Typische Modelle erlauben einen späteren Rückkauf einzelner Anteile. Die Eintragung im Grundbuch macht Rechte und Pflichten rechtssicher.
Formen der Kapitalfreisetzung
Sofortige Auszahlung bietet schnelle Liquidität. Anbieter wie Deutsche Bank oder Volksbanken arbeiten bei solchen Bewertungen mit Gutachtern zusammen. Eine Einmalzahlung eignet sich bei akuten finanziellen Bedürfnissen.
Alternativ gibt es Renten- oder Ratenmodelle. Diese sehen regelmäßige Auszahlungen vor und können steuerlich anders behandelt werden. Kombinationen sind möglich: Teilzahlung plus lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch.
- Einmalbetrag: rasche Kapitalzufuhr
- Rentenmodell: stabile monatliche Einnahmen
- Kombinationen: Flexibilität bei Nutzung und Auszahlung
Bedeutung von Nießbrauch und Wohnrecht
Nießbrauch sichert dem Berechtigten wirtschaftliche Nutzung. Er kann Mieteinnahmen behalten oder selbst wohnen. Dieses Recht wird ins Grundbuch eingetragen und mindert den Verkaufswert des veräußerten Anteils.
Das Wohnrecht schützt die private Nutzung der Immobilie. Im Unterschied zum Nießbrauch umfasst es keine Vermietungsrechte. Beide Rechte beeinflussen Erbfolge, steuerliche Pflichten und mögliche Rückkaufklauseln.
Unabhängige Gutachten sowie Beratung durch Notar und Steuerberater helfen, Werthaltigkeit und Risiken zu prüfen. Käufer und Verkäufer sollten Belastungen, Lage und Zustand der Immobilie genau dokumentieren.
Vorteile, Risiken und Kosten beim Teilverkauf einer Immobilie in Deutschland
Der Teilverkauf schafft Zugang zu Geld, ohne das gewohnte Zuhause aufgeben zu müssen. Ältere Eigentümer können so Liquidität gewinnen, etwa zur Finanzierung von Pflege, Renovierungen oder zur Tilgung von Schulden. Oft wird das Wohnrecht oder der Nießbrauch vertraglich gesichert, sodass der verbleibende Alltag erhalten bleibt.
Vorteile für ältere Eigentümer und Liquiditätssteigerung
Viele Senioren schätzen, dass sie im eigenen Haus wohnen bleiben können und zugleich sofortige finanzielle Mittel erhalten. Das reduziert Stress, weil soziale Kontakte, Gewohnheiten und das vertraute Umfeld bestehen bleiben. Anbieter wie Immverde bieten spezialisierte Modelle und Beratung zur Immobilienverrentung an, die flexible Teilverkäufe oder Rückkaufklauseln vorsehen.
Finanzielle und rechtliche Risiken
Nießbrauch und Wohnrecht mindern den erzielbaren Verkaufspreis, weil der Käufer nicht den vollen Nutzen der Immobilie erhält. Ungünstige Vertragsklauseln, hohe Gebühren oder fehlende Rückkaufoptionen können den finanziellen Vorteil schmälern. Betroffene sollten prüfen, wie sich Liquidität auf Grundsicherung und Pflegeleistungen auswirkt und fachlichen Rat zu Erb- und Steuerfragen einholen.
Kostenstruktur und Marktgebühren
Rechtliche Schritte wie Notar und Grundbucheintrag verursachen feste Kosten. Gutachten zur Verkehrswertermittlung erhöhen Transparenz, sind aber mit Gebühren verbunden. Vermittler und spezialisierte Verrentungsanbieter verlangen Provisionen oder Pauschalen. Bei gemeinsamer Eigentümerschaft können laufende Ausgaben für Instandhaltung, Versicherung und Nebenkosten neu geregelt werden.
Teilverkauf im Vergleich mit Komplettverkauf
Ein kompletter Hausverkauf bringt meist den höchsten sofortigen Erlös und klare Liquidität. Dafür muss der Eigentümer ausziehen, was Umzugskosten und Verlust des Wohnsitzes bedeuten kann. Der Teilverkauf liefert weniger Erlös, bietet dafür aber den Vorteil, im Haus zu bleiben und Wohnrechte zu sichern.
Entscheidungskriterien
- Benötigte Liquiditätshöhe
- Gesundheitliche Lage und Pflegebedarf
- Erbplanung und steuerliche Auswirkungen
- Emotionale Bindung an die Immobilie
Vor einer Entscheidung empfiehlt es sich, konkrete Angebote zu vergleichen und unabhängige Steuer- und Sozialleistungsberatung einzuholen. So lassen sich Chancen und Risiken transparent gegenüberstellen.
Praktische Schritte, Anbieter und unabhängige Beratung zum Teilverkauf
Vor einem Teilverkauf sollte zunächst ein unabhängiges Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen eingeholt werden. Dieses Gutachten bildet die Basis für alle weiteren Entscheidungen und hilft, Angebote realistisch zu vergleichen.
Mehrere Anbieter anfragen und Konditionen genau prüfen: Versicherte Auszahlungsmodalitäten, Gebühren, Vertragsklauseln sowie Rückkaufoptionen sind zentral. Neben spezialisierten Verrentungsanbietern und Immobiliengesellschaften können Banken, Investoren und auf Seniorenimmobilien spezialisierte Makler passende Modelle anbieten. Immverde Immobilienverrentung wird oft als Informationsquelle genannt, sollte aber nur eine von mehreren Referenzen sein.
Rechtliche und steuerliche Beratung ist Pflicht. Ein Notar muss die Beurkundung vornehmen und die Eintragung von Nießbrauch oder Wohnrecht im Grundbuch sichern. Steuerberater und gegebenenfalls das Sozialamt klären Folgen für Rente, Grundsicherung oder Pflegeleistungen. Verbraucherzentralen und unabhängige Finanzberater bieten zusätzliche, neutrale Unterstützung.
Vor Vertragsunterzeichnung empfiehlt sich eine Checkliste: vollständiges Gutachten, transparente Kostenaufstellung, verbriefte Rechte im Grundbuch, Rückkaufklauseln, Folgen für Sozialleistungen und Regelungen für Erben. Mit unabhängigen Gutachten und rechtlich geprüften Verträgen lässt sich die Liquiditätslösung sinnvoll mit dem Wunsch nach Verbleib im vertrauten Zuhause abwägen.
